本文摘要：文/最近，一位安徽的歌迷与我分享了他去年在上海购买一家法国拍卖行的简历。

文/最近，一位安徽的歌迷与我分享了他去年在上海购买一家法国拍卖行的简历。得益于事先的大量准备和观察，他成功买下了一套产权完美无缺的房子。边肖在此表示祝贺。

一提到拍卖行，人们既爱又怕。爱是因为拍卖行价格比同类商品房低，不限于购买；拍卖行的价格虽然比周边商品房低，但其所有权的可能性和后期的税费恐怕也让很多买家望而却步。

近年来法国拍卖行数量剧增，原因无非是：银行贷款，购房不还贷款款；民间借贷不还债权人的钱，或者刑事案件，法院已经决定赔偿受害者，没收产业，没有钱还债，只好以房抵债。1.拍房子最吸引人的地方是什么：不限买，价格低。没有本地户口？不需要；那里没交社保？不需要；你有几套房？没关系。

想买？准备好钱就行。2017年4月27日，北京发布了法国拍卖行历史上最严格的限购令，要求竞拍的家庭和个人在拍卖网站上满足限购要求，网友总结为“买房贷款，交五年税，必须买房，但不离婚”。

但是大部分还没有出台拍卖行的相关政策，还处于无限购买状态。法国拍卖行的首次拍卖，要求价格不低于评估价格的80%。

但一旦拍卖被冲走重新拍卖，违约金会酌情减免，但减免的金额不能超过之前预留价格的20%，这与商品房价格每天上涨的情况完全不同。大多数情况下，法国拍卖行的价格会低于市场价格。价格低主要有三个原因：(1)真正的投标人很少。法院将此类房屋委托给拍卖公司进行拍卖。

近年来，拍卖行被转移到淘宝和JD.COM拍卖平台，这也提高了拍卖行的注意力，消除了佣金，提高了拍卖效率。但从两个平台的数据来看，商品房的竞价远高于商铺，无论是成交量还是关注度。往往只有1-3个竞标者出价，却有上千甚至上万的旁观者到场，这意味着很多人想买或者不敢买，或者资金不够。

(2)拍卖行流动性高。合法拍卖的目的是法院希望通过拍卖抵消价款，并支付给债权人，以尽快填补缺陷。为了满足更高的变现要求，业务双方更有可能低价成交。

(3)买方市场。商品房，卖了几年了，房地产商为了多卖几盘房价，房价上涨的例子不胜枚举。但是拍卖行的拍卖是有时间限制的，一般是60天。

如果没有竞买人的出价，将在拍卖后的第二次拍卖中降价。一些标的价格较高的房地产法拍卖，往往会有上亿的价格才成交，所以价格的主动权掌握在买家手里。

2能否依法买房是法院强制执行的财产。主要来源是：第一，你无法执行抵押条约。如之前写的《断供启示录》所述，因为你负担不起房贷，房主会被银行起诉，申请拍卖房产；二是业主因借款被债权人起诉拍卖，如未支付信用卡账号、讨要贷款等；第三，司法拍卖。

在刑事案件中，决定没收犯罪嫌疑人的所有个人和私人产业。如果行业涉及房地产，房地产可以依法拍卖。

虽然价格比市场价低20-30%，但有几个潜规则需要知道：到达拍卖现场后，就像淘宝平台竞价一样，需要支付拍卖价格10% ~ 20%的定金。一旦交易完成，买家通常需要在短时间内付清所有款项，部门物业即可 现在一二线房价高，百万公寓很常见。因此，投标人的资金要求很高。

中标后，如果投标人反悔，不购买，或不符合购买资格，七天内不能退货。无理由，需要承担违约责任，个人罚款10万元以下；对单位罚款5万元至100万元。房子招标后，需要办理过户手续。这和买卖二手房不一样。

需要拿到法院出具的“执行裁定”，即法院执行的执法文书，拿到房屋所在地房管局办理过户手续。但是，取得这份文件的时间，要看房子的具体情况希望而定。一些案件简单的劳资纠纷很快就会解决，但涉及到巨大的经济纠纷或刑事案件，也有可能会拖延一年半的时间。

拍卖行发生的一切费用由竞买人承担。例如，于恒的所有权可能存在一些瑕疵，如未能支付土地出让金；无房产证(或尚未管理，或无法管理)；未付物业费和取暖费；于恒有租客，目前国内《物权法》明确表示“买卖不毁约”。不管房子多久易手一次，如果在于恒有租约，在大多数情况下，租约不会因为于恒的转让而无效，虽然也有例外，我们会在研究所和你谈。

法院不努力解决上述问题。如果在现场投标，这些费用应由买方承担。

另一个最困难的情况是民间借贷。如果银行持有股权抵押，银行将在房管局持有股权抵押登记，以覆盖其债权。套房登记抵押后，法院可以查看抵押记录，但大多数情况下，私人贷款都是凭房产证抵押的。

如果没有抵押登记，法院就无法知道这些债权的信息。如果有的房主卖了不止一套房子或者多次抵押，即使是竞买人买了房子，其他受害者和债权人也一定会抢房子或者追债。也许你拿到了法院的执行文件，但你不会被这些人骚扰和恐吓。

据投标人告知的一些个人简历，房子虽然被拍了，但老人住在原房主的房子里，老人不愿意搬家，无处可去。即使他向法院申请强制执行，法院在执行上也会有问题。最后没有办法，他在竞价的基础上加价6万，卖给了原业主的另一个亲戚。

就算如愿得到了房子，房子的产权也是天衣无缝，只是房子的合法拍卖不涉及户口问题。如果原业主不愿意将户籍迁出规模，不能强制迁出。3如何买房在了解了法国拍卖行的风险之后我还是想摆脱的，所以说一下各个环节的一些简历：这是一套位于苏州高新区的房子，预计售价199.64万，起拍价139.75万。

15个人报名参加了拍卖，经过78次投标，最终以2202480英镑成交。先了解一下房子所在的区域再投标。

是否满足自己的需求。交通、学区情况有一个开端的认知，后期举行竞拍时，做到心中有底。确定要竞拍的房产后，可以开始打探房产的产权问题。法院每年竞拍的房产数以万计，宣布是最基本的情况，没措施把竞拍人想相识的信息事无巨细的宣布，所以竞拍人不要偷懒，究竟是几百万的生意业务，在网上查到资料后，一定要去现场勘查，相识屋子是否存在瑕疵。

然后，去小区物业相识住户的购房时间，是否满两年或者满五年，对屋子过户的税费或许几多做到心中有数。原房主是否拖欠物业费、水电费，是否有购置车位、当前屋子是否有人居住或者出租出去，都需要相识清楚。如果屋子在拍卖前仍有人居住，一定要去敲门咨询，在买之前相识越详细，才气保证买这套房是否有掌握。

产权洁净的可以下手，如产权不清晰、屋子有恒久（几十年以上）租赁条约、债权人攻克了屋子的（他们损失大，死活不愿意搬走），哪怕地段再好再自制也不能碰。一些详细的情况，在形貌中会写明观察清楚了屋子的情况确定下手之后，就准备竞拍了。将押金缴纳到屋子拍卖的指定账户，拍卖必须有2人或者2人以上缴纳押金到场竞拍，此拍卖才气有效。

如果你想拍的房只有你一人报名竞拍，但你志在必得，那就需要想措施了。拍到屋子之后，需要在短期内筹到钱支付全款。

现在，一线都会90%的法拍房是可以贷款购置的，二线都会的可贷款数量为65%左右，三四线都会因为房价低能贷款的情况更少一些，或许在20%左右甚至更低。所以在竞拍前资金是否能到位要做到心中有数。至于贷款的数额，最高可贷成交价的65%～70%，但每个都会执行的基准利率倍数略有差异，例如上海是基准利率～1.15倍、广州1.05倍～1.3倍、杭州苏州1.15倍～1.2倍、武汉1.2倍等。

缴纳所有款子之后，开始走流程：首先，联系房管局，咨询相识法拍房过户的必备事项，需要哪些证明质料；联系法院，见告法院的人需要哪些质料，质料该怎么写，需要几多份，法院的配合度会比力高；约好时间，亲自去法院拿质料，本人签字确认拍卖。然后，拿到法院的质料之后，要求法院解封房产，连忙去房管局排除抵押，排除之后马上过户，因为屋子解封之后，也有可能原房主拿着房产证去过户，以免引起不须要的贫苦。最后，房产顺利过户，就可以等候X事情日后领取不动产证了。4税费几多关于税费，相关文件如下：依据《中华人民共和国税收征收治理措施》、《国家税务总局关于进一步增强房地产税收治理的通知》等执法法例的划定，权属转移中发生的税费，必须在产权过户时一并缴纳。

一、拍卖房地产权属转移历程中所涉及的税种税率及盘算方法：1、契税。切合住宅小区修建容积率在1.0（含）以上、单套修建面积在140（含）平方米以下（在120平方米基础上上浮16.7％）、实际成交价低于同级别土地上住房平均生意业务价钱1.2倍以下等三个条件的，视为普通住宅，征收衡宇成交价的1.5%的契税。反之则按3%。

2、印花税。买卖双方各缴纳房价款的0.05%。

3、营业税。购置时间在两年内的衡宇需缴纳的营业税为：成交价×5%；两年后普通住宅不征收营业税，高等住宅征收买卖差价5%的营业税。4、城建税。

营业税的7%.5、教育费附加税。营业税的3%6、小我私家所得税。普通住宅2年之内：{售房收入－购房总额－( 营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20％；2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入－购房总额－印花税)×20％。

出售公房：5年之内，(售房收入－经济房价款－土地出让金－合理用度)×20％，其中经济房价款＝修建面积×4000元／平方米，土地出让金＝1560元／平方米×1％×修建面积。5年以上普通住宅免交。法拍房不是洪水猛兽，找到了方法多花点精神和心思，买到合适的屋子不是没有可能的。

量力而为，不建议资金少的买家入手。还是那句，楼市有风险，入市需审慎。上帝为你关上一扇门的时候，会为你留一扇窗。

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